Не покупайте квартиру в Майами — личное мнение о недвижимости

Покупать квартиру в Майами стоит лишь в одном случае — у вас есть документы (гринкарта, или паспорт США), вы собираетесь переезжать сюда на постоянное жительство, вы знаете район и дом, где хотите купить квартиру, и вы знаете, что не продадите эту квартиру долго.

Купить квартиру в Майами — мифы о выгодности приобретения


Миф 1. Цены на квартиры Майами растут Миф 1. Цены на квартиры Майами растут


Миф 2. Кватиру в Майами можно выгодно сдать и получать высокий доход от аренды Миф 2. Кватиру в Майами можно выгодно сдать и получать высокий доход от аренды


Миф 3. Обслуживание квартиры в Майами обходится недорого Миф 3. Обслуживание квартиры в Майами обходится недорого


Миф 4. Мы будем ездить отдыхать в Майами каждый год, и своя квартира будет дешевле, чем арендовать Миф 4. Мы будем ездить отдыхать в Майами каждый год, и своя квартира будет дешевле, чем арендовать


Миф 5. Собственность в США защищена Миф 5. Собственность в США защищена


Миф 6. Квартиру в Майами легко продать Миф 6. Квартиру в Майами легко продать


Форум о покупке недвижимости в Майами США Форум о покупке недвижимости в Майами США


Агенство недвижимости в Майами — подбор квартир в Майами в аренду и для покупки: realestate@deliveryinusa.comАгенство недвижимости в Майами - подбор квартир в Майами в аренду и для покупки

 

Миф 1. Цены на квартиры в Майами растут

Цены на квартиры растут и падают. По каждой квартире, в каждом доме есть информация в базе MLS. Есть фактическая стомость, за которую были проданы аналогичные предложения — реальные сделки. Сейчас, в 2016 году, цены выше, чем 2009-2011 года примерно на 60%.

В связи с кризисом валют в основных странах-потребителях недвижимости в Майами (Аргентина, Бразилия, Россия, Украина, Казахстан, Канада), спрос стремится к нулю, а набор предложений, наоборот, резко вырос — иностранцы выводят деньги.

Сравнивайте.

Вот пример, на сколько выросла квартира в цене за 10 лет, онако сейчас ее не могут продать и снижают цену

Миф 1. Цены на квартиры в Майами растут
Вот пример, на сколько выросла квартира в цене за 10 лет, онако сейчас ее не могут продать и снижают цену

Агенство недвижимости в Майами — подбор квартир в Майами в аренду и для покупки: realestate@deliveryinusa.comАгенство недвижимости в Майами - подбор квартир в Майами в аренду и для покупки

 

Миф 2. Кватиру можно выгодно сдать и получать высокий доход от аренды

Квартира стоимостью около 1 миллиона $ (1 линия), при годовой аренде, без мебели, сдается за 3500-4000$ (проверяйте MLS).

Обслуживание этой квартиры (Maintenance) — около 1000$ в месяц;

Налог составит примерно 10 тыс $ в год, что есть 800$ в месяц;

Оплата услуг риелтора составить 1 месяц аренды, т.е. 300$ в месяц;

Расходы на подобную квартиру, примерно около 2100$ в месяц;

Ваша прибыль от аренды квартиры за 1M$ составит 1400 — 1700$ в месяц или до 20 тыс $ в год = 2% годовых 🙂 Скорее всего, прибыль будет ниже на 20-40%.

В приведенном расчете не учтено:

  • стоимость косметических и прочих ремонтов;
  • простои (квартира за 3500$ в мес, как правило, на рынке более 3 месяцев, чтоб будет вашими потреями);
  • мега популярная штука — Special Assessment (подробнее);

Статистика запросов на аренду квартиры в Майми показывает, что клиенты готовы снимать квартиры с 2 спальнями (2 bedrooms) на 3-4 месяца, с бюджетом не более 2500 — 2800$ в мес.


Агенство недвижимости в Майами — подбор квартир в Майами в аренду и для покупки: realestate@deliveryinusa.comАгенство недвижимости в Майами - подбор квартир в Майами в аренду и для покупки

 

Миф 3. Обслуживание квартиры обходится недорого

обслуживание квартиры состоит из нескольких статей:

  • обслуживание этой квартиры (Maintenance) — 400 — 2000$ в месяц;
  • налог — примерно 1,5 — 2% от оценочной стоимости квартиры;
  • мелкий и косметический ремонт в квартире;
  • special Assessment (подробнее);

Обслуживание квартиры стоимостью 300 тыс $, обходится примерно 1200$ в месяц, а арендовать 2400$.

Обслуживание квартиры стоимостью 1М$, обходится примерно 2000$ в месяц, а арендовать — 3500$;


Агенство недвижимости в Майами — подбор квартир в Майами в аренду и для покупки: realestate@deliveryinusa.comАгенство недвижимости в Майами - подбор квартир в Майами в аренду и для покупки

 

Миф 4. Мы будем ездить отдыхать каждый год, и своя квартира будет дешевле, чем арендовать

У вас есть грин карта ? 🙂 нет ? но, зато есть квартира в Майами. Вам все еще нужно получать визу. Квартира в США — это скорее минус, чем плюс, при получении визы в США. Наличие квартиры — один из признаков постоянно иммигрировать в США. За годы жизни в США я достаточно видел «туристов», которым впарили квартиру в Майами, и затем забыли дать визу.

Продать квартиру в США удаленно — очень непросто. Рынок вдруг, по словам вашего риелтора, резко начал падать, никто ничего не покупает, и надо срочно делать скидку 40%. Это нормальная, стандартная история.

Самый главный плюс в аренде квартиры — вы можете прихать в новое место. Имея квартиру в США в собственности, вам придется ездить в одно и то же место 🙂 Многие мои друзья пожалели о том, что купили квартиру в Майами, именно по этому. Есть много замечательных мес, кроме Майами, куда можно поехать — и они значительно дешевле.


Агенство недвижимости в Майами — подбор квартир в Майами в аренду и для покупки: realestate@deliveryinusa.comАгенство недвижимости в Майами - подбор квартир в Майами в аренду и для покупки

 

Миф 5. Собственность в США защищена

Если у вас есть собственность на территории США — квартира в Майами, значит уже есть что отбирать 🙂


Агенство недвижимости в Майами — подбор квартир в Майами в аренду и для покупки: realestate@deliveryinusa.comАгенство недвижимости в Майами - подбор квартир в Майами в аренду и для покупки

 

Миф 6. Квартиру легко продать

Квартиру продать не легко, особенно когда во всех развивающихся странах — кризис, и нефть низкая.

Майми, к сожалению, неамериканский рынок — недвижимость покупали иностранцы, а теперь не покупают.

Сделок от 1 М практический нет.


Агенство недвижимости в Майами — подбор квартир в Майами в аренду и для покупки: realestate@deliveryinusa.comАгенство недвижимости в Майами - подбор квартир в Майами в аренду и для покупки