Покупать квартиру в Майами стоит лишь в одном случае – у вас есть документы (гринкарта, или паспорт США), вы собираетесь переезжать сюда на постоянное жительство, вы знаете район и дом, где хотите купить квартиру, и вы знаете, что не продадите эту квартиру долго.
Миф 1. Цены на квартиры в Майами растут.
Цены на квартиры растут и падают. По каждой квартире, в каждом доме есть информация в базе MLS. Есть фактическая стомость, за которую были проданы аналогичные предложения – реальные сделки. Сейчас, в 2016 году, цены выше, чем 2009-2011 года примерно на 60%.
В связи с кризисом валют в основных странах-потребителях недвижимости в Майами (Аргентина, Бразилия, Россия, Украина, Казахстан, Канада), спрос стремится к нулю, а набор предложений, наоборот, резко вырос – иностранцы выводят деньги.
Сравнивайте.
Вот пример, на сколько выросла квартира в цене за 10 лет, онако сейчас ее не могут продать и снижают цену
Миф 2. Кватиру можно выгодно сдать и получать высокий доход от аренды.
Квартира стоимостью около 1 миллиона $ (1 линия), при годовой аренде, без мебели, сдается за 3500-4000$ (проверяйте MLS).
- Обслуживание этой квартиры (Maintenance) – около 1000$ в месяц;
- Налог составит примерно 10 тыс $ в год, что есть 800$ в месяц;
- Оплата услуг риелтора составить 1 месяц аренды, то есть 300$ в месяц;
- Расходы на подобную квартиру, примерно около 2100$ в месяц;
Ваша прибыль от аренды квартиры за 1M$ составит 1400 – 1700$ в месяц или до 20 тыс $ в год = 2% годовых 🙂 Скорее всего, прибыль будет ниже на 20-40%.
В приведенном расчете не учтено.
- стоимость косметических и прочих ремонтов;
- простои (квартира за 3500$ в мес, как правило, на рынке более 3 месяцев, чтоб будет вашими потреями);
- мега популярная штука – Special Assessment – это когда в доме постоянно надо что-то починить, и с собственников собирают еще по паре десятков тысяч долларов )))) Пример этому – Джейд в Санни Айлс, где в новом доме (лет 5-7 ему) надо переделать фасад по всей высоте.
Миф 3. Обслуживание квартиры обходится недорого.
Обслуживание квартиры состоит из нескольких статей:
- обслуживание этой квартиры (Maintenance) – 400 – 2000$ в месяц;
- налог – примерно 1,5 – 2% от оценочной стоимости квартиры;
- мелкий и косметический ремонт в квартире;
- special Assessment (подробнее);
Обслуживание квартиры стоимостью 300 тыс $, обходится примерно 1200$ в месяц, а арендовать 2400$.
Обслуживание квартиры стоимостью 1М$, обходится примерно 2000$ в месяц, а арендовать – 3500$;
Миф 4. Мы будем ездить отдыхать каждый год, и своя квартира будет дешевле, чем арендовать.
У вас есть грин карта ? 🙂 нет ? но, зато есть квартира в Майами. Вам все еще нужно получать визу. Квартира в США – это скорее минус, чем плюс, при получении визы в США. Наличие квартиры – один из признаков постоянно иммигрировать в США. За годы жизни в США я достаточно видел “туристов”, которым впарили квартиру в Майами, и затем забыли дать визу.
Продать квартиру в США удаленно – очень непросто. Рынок вдруг, по словам вашего риелтора, резко начал падать, никто ничего не покупает, и надо срочно делать скидку 40%. Это нормальная, стандартная история.
Самый главный плюс в аренде квартиры – вы можете прихать в новое место. Имея квартиру в США в собственности, вам придется ездить в одно и то же место 🙂 Многие мои друзья пожалели о том, что купили квартиру в Майами, именно по этому. Есть много замечательных мес, кроме Майами, куда можно поехать – и они значительно дешевле.
Миф 5. Собственность в США защищена.
Если у вас есть собственность на территории США – квартира в Майами, значит уже есть что отбирать 🙂
Миф 6. Квартиру легко продать.
- Квартиру продать не легко, особенно когда во всех развивающихся странах – кризис, и нефть низкая.
- Майми, к сожалению, неамериканский рынок – недвижимость покупали иностранцы, а теперь не покупают.
Сделок от 1 М практический нет.
